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Das Bestellerprinzip

wer bestellt, der zahlt! Das soll nach dem Willen von Bundesjustizministerin Katarina Barley künftig auch beim Kauf von Immobilien gelten. Sie legte – zur Überraschung des Koalitionspartners – vergangene Woche einen entsprechenden Referentenentwurf vor. „Schlechten Stil” nennen die einen das Vorgehen der Justizministerin, andere erinnern daran, dass beim Wohngipfel im September 2018 ein Prüfauftrag zur Ausweitung des Bestellerprinzips beschlossen wurde. Hier führen die Kritiker wiederum an, dass sich herausgestellt habe, dass dieses Instrument untauglich sei, die Erwerbsnebenkosten zu senken. Sinnvoller sei es aus Sicht der Union, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren beziehungsweise Freibeträge einzuführen – wie auch im Koalitionsvertrag vorgesehen. Einen solchen Freibetrag untersucht die Bundesregierung übrigens derzeit – allerdings sei die „regierungsinterne Willensbildung hierzu noch nicht abgeschlossen”, wie es im schönsten Beamtendeutsch in einer Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion heißt. Einig sind sich die Regierungspartner bei den Maklergebühren bislang nur beim Ziel: die Erwerbsnebenkosten zu senken und mehr Familien in Wohneigentum zu bringen. Kann die in vielen Bundesländern bereits praktizierte Teilung der Provision die Grundlage für eine gemeinsame Lösung der Großen Koalition sein? Die Makler-Verbändelandschaft ist sich hier auch noch nicht eins. Während RICS-Deutschland die Pläne des Bundesjustizministeriums begrüßt und auf die international geübte Praxis verweist, lehnt der RDM Ring Deutscher Makler entsprechende Bestrebungen rundweg ab und hat bereits vor Monaten angekündigt, hiergegen vor dem Bundesverfassungsgericht klagen zu wollen. BVFI und IVD hingegen können sich wohl mit der hälftigen Provisionsteilung abfinden, lehnen dem Grundsatz nach aber das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien ebenfalls ab.

Das Politik auch aus Fehlern lernen kann, zeigt sich in Schleswig-Holstein. Dort hat weder die Mietpreisbremse noch die Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen die erwartete dämpfende Wirkung in angespannten Wohnungsmärkten erzielt, weshalb die Mietpreisbremse im November 2020 auslaufen wird, entschied die Kieler Jamaika-Koalition.


Das Zählen beginnt: Weg für Zensus 2021 ist frei

Der Innenausschuss im Deutschen Bundestag hat den Weg für die geplante Novellierung des Zensusvorbereitungsgesetzes 2021 frei gemacht. Die neue Volkszählung soll, wie bereits 2011, auch eine Gebäude- und Wohnungszählung umfassen. Dabei werden u. a. die Art des Gebäudes und die Wohnfläche abgefragt. Neben Eigentümern sind auch WEG-Verwalter auskunftspflichtig. „Hilfe, Bürokratie!”, werden Sie jetzt sicherlich denken – und das zu Recht. Für einen unbürokratischen Zensus sind noch verschiedene praktische Probleme zu beseitigen, die der DDIV dem Statistischen Bundesamt bereits aufzeigte. So müssten laut Datenschutzgrundverordnung Verwaltungen millionenfach die Erlaubnis von Eigentümern und Mietern zur Datenübermittlung einholen. Das ist praktisch unmöglich. Gleiches gilt, wenn Immobilienverwaltungen beim Zensus tatsächlich Daten zum energetischen Standard des Gebäudebestands bereitstellen müssen. Aus Sicht der Branche ist klar: Die Politik muss dringend nachbessern.


Kosten für Beglaubigung der Verwalterzustimmung dürfen nicht beim Erwerber eingefordert werden

Die Kosten für die Beglaubigung einer Verwalterzustimmung müssen Notare grundsätzlich beim Verwalter oder bei der Wohnungseigentümergemeinschaft erheben – nicht beim Veräußerer oder Erwerber. Das gilt auch dann, wenn im Kaufvertrag die Kostenübernahme eindeutig festgelegt ist.

Gemäß §12 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Häufig wird der amtierende Verwalter als Dritter in diesem Sinne bestimmt. Seine Zustimmungserklärung ist für den Grundbuchvollzug öffentlich zu beglaubigen.

Für die Beglaubigung fällt eine Gebühr zwischen 20 und 70 Euro an. Dabei sollte der Entwurf der Zustimmungserklärung möglichst vom selben Notar erstellt werden, der auch den Kaufvertrag beurkundet hat – auch wenn die Zustimmungserklärung von einem anderen Notar beglaubigt wird. Denn unter dieser Voraussetzung ist die Erstellung nicht mit zusätzlichen Kosten verbunden. Zusätzlich zu Beglaubigungsgebühr und Auslagen fällt beim beglaubigenden Notar eine Gebühr in Höhe von 20 Euro an für die Übermittlung der Zustimmungserklärung an den beurkundenden Notar.

Die Beglaubigungsgebühr muss dabei grundsätzlich der Verwalter tragen, der den Notar mit der Beglaubigung seiner Unterschrift beauftragt hat. Zu dieser Einschätzung kam jüngst die 119. Vertreterversammlung der Bundesnotarkammer. Allerdings steht es dem Verwalter regelmäßig zu, sich den Betrag durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erstatten zu lassen. Der Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft bleibt auch dann Schuldner, wenn der Erwerber im Kaufvertrag zustimmt, alle mit dem Vertrag und seiner Durchführung verbundenen Kosten zu übernehmen. Das gilt selbst dann, wenn er vertraglich ausdrücklich zustimmt, die Kosten für die Beglaubigung der Verwalterzustimmung zu übernehmen.

Die Bundesnotarkammer begründet ihre Einschätzung damit, dass die Notarkosten nur auf Basis einer vom Notar unterschriebenen Rechnung eingefordert werden dürfen. „Vorgehensweisen, die darauf angelegt sind, die Kosten für die Beglaubigung der Zustimmungserklärung beim Erwerber beizutreiben, obwohl dieser nicht Kostenschuldner der Beglaubigungskosten ist, begründen vor diesem Hintergrund grundsätzlich den Anschein der Abhängigkeit und Parteilichkeit und sind daher als berufsrechtlich unzulässig einzustufen.” Zudem darf der beurkundende Notar nicht die Rechnung des beglaubigenden Notars zur Zahlung an den Erwerber weiterleiten. „Ob und inwieweit der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Beglaubigungskosten ein Erstattungsanspruch gegen den Veräußerer bzw. den Erwerber zusteht, ist insoweit unbeachtlich”, heißt es bei der Bundesnotarkammer.

Baukindergeld: Seit Programmstart rund 48.000 Anträge eingegangen

Die Nachfrage nach dem Baukindergeld ist nach wie vor hoch. In den ersten drei Monaten seit Programmstart im September 2018 haben fast 48.000 Familien die Förderung beantragt. Die meisten Antragsteller kommen aus NRW (10.728), gefolgt von Baden-Württemberg (6.407) und Niedersachsen (6.039).

Bereits in der ersten Antragswoche waren bei der KfW mehr als 9.500 Anträge eingegangen. Durchschnittlich werden wöchentlich knapp 3.000 neue Anträge eingereicht. Wie die KfW und das Bundesinnenministerium vor Weihnachten bekannt gaben, stellen Familien mit ein oder zwei Kindern die meisten Anträge.

„Ich freue mich, dass das Baukindergeld so gut gestartet ist. Es senkt die individuelle Finanzierungsbelastung und ermöglicht vielen Familien den Schritt in das Wohneigentum”, so Bundesbauminister Horst Seehofer. Auch die KfW ist zufrieden. Die hohe Nachfrage zeige, dass das Programm den Nerv der Zeit treffe, ergänzt Dr. Ingrid Hengster, Vorstandsmitglied der KfW Bankengruppe.

Kritik: Baukindergeld heize den Wohnimmobilienmarkt an
Doch nicht überall wird die Förderung begrüßt. So kritisierte die OECD, dass das Baukindergeld lediglich den ohnehin schon boomenden Immobilienmarkt weiter anheize. Auch das IW Köln mahnte mehrfach an, dass die Förderung den Neubau vor allem in ländlichen Regionen mit niedrigen Immobilienpreisen anrege. Aufgrund des festen Förderbetrags sei die Wirkung dort deutlich größer als in den teureren Ballungsräumen. Das Baukindergeld könnte dort sogar eher preistreibend wirken.

 

Über das Baukindergeld
Das Baukindergeld soll Familien den Zugang zu Wohneigentum erleichtern. Für den Bau oder Kauf einer Immobilie erhalten Familien pro Kind und Jahr 1.200 Euro, der Förderzeitraum erstreckt sich auf zehn Jahre. Gewährt wird die Förderung für Familien und Alleinerziehende mit einem Kind bis zu einer Grenze von 90.000 Euro zu versteuerndem jährlichem Haushaltseinkommen. Mit jedem weiteren Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um 15.000 Euro. Voraussetzung ist zudem, dass die Immobilie selbst genutzt wird und die Antragsteller frühestens am 1. Januar 2018 und spätestens am 31. Dezember 2020 den Kaufvertrag unterzeichnet oder die Baugenehmigung erhalten haben. Das Baukindergeld wird voraussichtlich ab März 2019 ausgezahlt.

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